山東物業(yè)收費政策權威解讀

• 2018-08-08 08:57:31

6月28日，山東省人民政府召開新聞發(fā)布會，解讀《山東省物業(yè)服務收費管理辦法》（以下簡稱辦法）。省政府法制辦公室孫成文副主任介紹了《辦法》出臺的背景、意義和主要內(nèi)容

6月28日，山東省人民政府召開新聞發(fā)布會，解讀《山東省物業(yè)服務收費管理辦法》（以下簡稱辦法）。省政府法制辦公室孫成文副主任介紹了《辦法》出臺的背景、意義和主要內(nèi)容，省物價局李東方副局長就推動《辦法》的實施介紹了相關工作安排，并回答了記者提問。

2014年省物價局啟動了《辦法》的立法起草工作；2018年5月3日，省政府常務會議審議通過了《辦法》；5月29日，龔正省長簽署第317號省政府令，公布了《辦法》，自2018年7月1日起正式施行。從啟動到出臺，歷時近4年?！掇k法》是全國第一個專門規(guī)范物業(yè)服務收費行為的省政府規(guī)章，是我省第一個開展專項民意調(diào)查的省政府規(guī)章立法，突破很大、亮點很多。

《辦法》共7章52條，主要規(guī)范了物業(yè)服務收費原則、監(jiān)管體制、物業(yè)公共服務費、機動車停放費、其他服務收費、監(jiān)管措施、法律責任等內(nèi)容，依據(jù)了《價格法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》、國家發(fā)展改革委《物業(yè)服務收費管理辦法》等規(guī)定，參考了江蘇、安徽等省的有關規(guī)定，其中屬于我省創(chuàng)新性規(guī)定的達15條之多?！掇k法》的主要內(nèi)容是：

（一）界定了四個基本概念。

一是物業(yè)服務收費。《辦法》所稱物業(yè)服務收費，包括物業(yè)公共服務費、機動車停放費和其他服務收費（第二條第二款）。這一概念與一般意義上的概念相比，其內(nèi)涵更為寬泛。例如，車位租賃不屬于物業(yè)服務的內(nèi)容，不是物業(yè)服務企業(yè)提供的服務，車位場地使用費實際上包含了租賃車位和停車服務兩塊費用。從邏輯上講，車位租賃費和車位場地使用費不屬于或者至少不完全屬于物業(yè)服務收費的內(nèi)容?！掇k法》之所以將其納入物業(yè)服務收費的概念，一方面，從實際工作和社會需求的角度，該兩項收費需要明確和規(guī)范管理，與物業(yè)服務和管理又有一定的聯(lián)系；另一方面，從立法的角度，對該兩項收費單獨立法不具備充分必要條件，出臺部門規(guī)范性文件效力又過低，不利于規(guī)范管理。

二是物業(yè)公共服務費。即通常意義上我們所理解的物業(yè)費。《辦法》規(guī)定，物業(yè)公共服務費，是指對房屋及配套設施設備和相關場地提供日常管理、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生保潔、公共秩序維持、安全防范協(xié)助等公共性服務所收取的費用（第七條）。該概念側重針對全體業(yè)主的一般性公共服務。

三是機動車停放費。指租賃建設單位的車位、使用規(guī)劃用于停放機動車的車位、占用共有道路或者其他公共區(qū)域停放機動車交納的費用，包括車位租賃費、停車服務費、車位場地使用費（第十九條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）。車位租賃費，是指業(yè)主或者物業(yè)使用人租賃建設單位車位，應當交納的租賃費；該費用由建設單位收取，物業(yè)服務企業(yè)有書面授權的也可以代為收取（第二十一條、第二十二條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）。停車服務費，是指業(yè)主使用規(guī)劃內(nèi)用于停放機動車的車位，物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務收取的費用（第二十三條）。有些省份是將停車服務費納入物業(yè)公共服務費范疇，不單設停車服務費收費項目，制定物業(yè)公共服務費收費標準時將停車服務的成本計入了總成本。我省單獨設停車服務費收費項目，在制定物業(yè)公共服務費標準時扣除了停車服務的成本，在制定停車服務費標準時，單獨計算停車服務成本，避免了無車位業(yè)主承擔有車位業(yè)主應當承擔的物業(yè)服務費用，更為公平合理。車位場地使用費，是指占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機動車，交納的使用費（第二十四條第一款）。該項規(guī)定主要是針對小區(qū)車位配置不足，為滿足業(yè)主停車需求，在公共區(qū)域劃出的停車位上停車進行收費。該項收費是利用業(yè)主共有的道路或者場所進行經(jīng)營，收益屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)可以代為經(jīng)營，并提取一定比例的管理費，具體比例由市縣價格主管部門確定（第三十條第二款，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）。

四是其他服務收費。指其他由物業(yè)服務企業(yè)提供服務收取的費用，以及涉及物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主或者物業(yè)使用人的其他收費，包括建筑垃圾清運費、特約服務收費，等等。（第二十七條）

（二）明確了四個基本問題。

一是適用范圍。《辦法》適用于山東省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費及其監(jiān)督管理活動，包括住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)（第二條第一款）。物業(yè)服務企業(yè)之外的其他管理人提供物業(yè)服務的，其收費參照《辦法》規(guī)定執(zhí)行（第五十一條）。該適用范圍的規(guī)定有三層含義：第一，《辦法》適用于我省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費；第二，《辦法》適用于物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務，其他管理人提供的物業(yè)服務收費行為參照執(zhí)行；第三，《辦法》適用于所有形式的物業(yè)。

二是監(jiān)管部門。《辦法》明確，省價格主管部門負責全省服務服務收費監(jiān)督管理工作，側重全省物業(yè)服務收費政策制定。市縣價格主管部門負責本區(qū)域的物業(yè)服務收費監(jiān)督管理，會同住房城鄉(xiāng)建設部門制定本區(qū)域普通住宅前期物業(yè)服務收費標準；市縣住房城鄉(xiāng)建設部門會同價格主管部門制定物業(yè)服務等級標準；其他有關部門按照職責做好相關工作。（第三條、第五條、第九條第二款）

三是定價機制。物業(yè)服務收費實行政府定價或者指導價、由政府制定價格，還是實行市場調(diào)節(jié)價、由市場形成價格。對此，《辦法》明確了主要由市場決定物業(yè)服務價格的機制，規(guī)定物業(yè)服務收費以市場調(diào)節(jié)價為主，政府指導價為輔，實行政府指導價的物業(yè)服務收費項目限定為：普通住宅前期物業(yè)公共服務費、停車服務費、車位場地使用費和普通住宅車位租賃費。除此之外，普通住宅前期物業(yè)服務其他收費、普通住宅后期物業(yè)服務收費、別墅等高檔住宅物業(yè)服務收費、寫字樓等非住宅物業(yè)服務收費均實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。（第八條、第二十條、第二十一條第二款、第二十三條第二款、第二十四條第二款、第二十八條、第三十一條、第三十三條）普通住宅前期物業(yè)的概念，以是否成立業(yè)主委員會分界點，未成立業(yè)主委員會的為普通住宅前期物業(yè)。之所以做如此規(guī)定，主要是考慮在普通住宅前期物業(yè)管理中，物業(yè)服務企業(yè)由建設單位選聘，包括物業(yè)公共服務費標準等內(nèi)容在內(nèi)的前期物業(yè)服務合同也由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂，業(yè)主、物業(yè)使用人只能被動接受，為保護業(yè)主的合法權益，需要由政府對價格進行適當控制。業(yè)主大會成立之后，業(yè)主可以通過業(yè)主大會或者業(yè)主委員會表達自己的真實意思，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關系由被動接受轉為主動參與，話語權得到提升，因此，業(yè)主委員會成立以后的各項普通住宅物業(yè)服務收費均實行市場調(diào)節(jié)價。另外，相對于普通住宅而言，非普通住宅和非住宅的業(yè)主價格承受能力較強，對物業(yè)服務的內(nèi)容、標準要求也更高，為了更好地滿足雙方需求，適宜由雙方協(xié)商確定價格。

四是計費辦法。一，明確物業(yè)公共服務費實行分等級定價。《辦法》規(guī)定市縣價格主管部門會同住房城鄉(xiāng)建設部門，根據(jù)物業(yè)服務等級、服務質量、服務成本等因素，分等級確定收費標準。等級標準由市縣住建部門會同價格部門制定。（第九條）二，明確物業(yè)公共服務費按照產(chǎn)權建筑面積計收。《辦法》規(guī)定，普通住宅已辦理房屋權屬證書的，以房屋權屬證書載明的建筑面積計收；未辦理的，按房屋買賣合同載明的建筑面積計收。普通住宅的儲藏室、車庫不計入物業(yè)公共服務費計費面積，也即不得收物業(yè)公共服務費，但改變設計用途用于居住的應當交納物業(yè)公共服務費，納入計費面積。（第十三條）三，明確物業(yè)公共服務費自交付之日起按月交納。《辦法》規(guī)定，物業(yè)公共服務費自物業(yè)交付之日起由業(yè)主或者物業(yè)使用人按月交納（第十五第一款）；物業(yè)尚未出售、出租或者因建設單位原因未按時交付的，物業(yè)公共服務費由建設單位交納（第十八條第一款）；符合交付條件，物業(yè)買受人逾期不辦理交付手續(xù)的，自建設單位書面通知物業(yè)買受人辦理交付手續(xù)之日起開始計費（第十八條第二款）；物業(yè)公共服務費可以預收，但預收時間不得超過半年，業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)另有約定的，從其約定（第十五條第二款）。四，明確物業(yè)公共服務費減免情形。《辦法》規(guī)定，普通住宅交付后空置6個月以上的，其前期物業(yè)公共服務費減收比例不得低于40%；其他物業(yè)公共服務費減收比例由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)約定（第十七條）。因建設單位分期開發(fā)、分批交付等原因，造成配套設施設備、道路通行、綠化環(huán)境等未能達到房屋買賣合同約定標準的，物業(yè)公共服務費減免比例由市縣價格主管部門會同物業(yè)主管部門確定，其他物業(yè)由雙方協(xié)商確定，差額部分由建設單位補償給物業(yè)服務企業(yè)（第十六條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）。減收比例不得低于40%的規(guī)定，與我省現(xiàn)行規(guī)定差異較大。我省現(xiàn)行關于空置房屋減收比例是規(guī)定由市縣價格部門制定具體標準，從全省17市制定的標準看減收比例在10%-30%之間，還未有達到40%的力度，而《辦法》規(guī)定最小力度是減收40%。五，明確改變用途用于經(jīng)營的物業(yè)公共服務費計費標準。《辦法》規(guī)定，房屋以及車庫、儲藏室依法改變設計用途用于餐飲、培訓等經(jīng)營的，其物業(yè)公共服務費參照經(jīng)營性用房標準由雙方協(xié)商確定。（第十四條）

（三）完善了四個關鍵環(huán)節(jié)的管理。

一是完善了物業(yè)服務收費標準動態(tài)管理。《辦法》規(guī)定，實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準，價格主管部門應當根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展水平及物業(yè)服務成本變動情況適時調(diào)整（第五條第二款）。兩種情況下物業(yè)服務企業(yè)可以調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務費標準：一是因政府指導價變動需要調(diào)整收費標準的，物業(yè)服務企業(yè)應當在政府指導價范圍內(nèi)作相應調(diào)整。該規(guī)定賦予了物業(yè)服務企業(yè)單方調(diào)整收費標準的權利，解決了前期物業(yè)服務因合同沒有期限或者其他原因導致物業(yè)服務收費標準無法調(diào)整，而明顯對物業(yè)服務企業(yè)有失公平的問題。二是因服務成本變化需要調(diào)整收費標準的，應當經(jīng)“兩個半數(shù)”（專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)、業(yè)主占總人數(shù)過半數(shù)）業(yè)主書面同意。（第十二條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）

二是完善了物業(yè)管理區(qū)域停車收費管理。物業(yè)管理區(qū)域的停車及收費問題，是群眾關心的熱點問題，也是監(jiān)管部門監(jiān)督管理的難點。特別是住宅小區(qū)，車位配比很少有達到1:1的比例，無車位業(yè)主的車輛及其他臨時車輛出入停放及收費問題、車輛出入證件配置問題矛盾糾紛突出。對此，《辦法》規(guī)定，規(guī)劃用于停放機動車的車庫（場）的車位，交納停車服務費，空置不用的免費；利用共有道路等長期停車的，交納車位場地使用費。臨時進入物業(yè)管理區(qū)域停車的，2小時內(nèi)免費，超過的按小時收費（第二十五條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）；執(zhí)行公務以及為業(yè)主配送物品、維修服務等車輛一律免費。物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域人員、車輛實行出入管理的，應當為業(yè)主免費配備出入證（卡）；額外提供其他便利出入設備的，可以收費，但由業(yè)主自愿選擇，物業(yè)服務企業(yè)不得強制辦理。（第二十三條、第二十四條、第二十五條、第二十六條、第三十二條）

三是完善了建筑垃圾清運等其他服務收費管理。《辦法》規(guī)定，業(yè)主或者物業(yè)使用人裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應當按照物業(yè)服務企業(yè)指定地點存放，并承擔清運費用，收費標準由雙方協(xié)商確定。物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主提供機動車看管、家政服務等特約服務的收費標準，由雙方協(xié)商確定。供水、電、氣、暖等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向最終用戶收費；委托物業(yè)服務企業(yè)代為收費的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用；不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，也不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。（第三十一條、第三十三條、第三十四條）

四是完善了共用部位和設施設備的經(jīng)營使用及收益管理。物業(yè)共用部位、共用設施設備屬于全體業(yè)主共有，其處分權、收益權等權利也屬于全體業(yè)主?！掇k法》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的以及相應的收費標準、收益的使用等等，應當征得業(yè)主大會的同意或者由業(yè)主大會決定；普通住宅前期物業(yè)管理，因未成立業(yè)主大會，其公共收益，可以優(yōu)先用于折抵物業(yè)公共服務費（第三十條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）。物業(yè)服務企業(yè)代業(yè)主經(jīng)營物業(yè)共用部位、共用設施，應當在物業(yè)服務合同中約定（第二十九條、《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）；經(jīng)營所得收益，應當單獨列賬，及時公示，公示時間不得少于1個月（第三十九條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）；物業(yè)共用部位、共用設施的維修養(yǎng)護費用，在保修期限內(nèi)的由建設單位負擔，超過保修期限的由專項維修資金列支。（第二十九條、第三十條、第三十五條、第三十九條）

（四）建立了四項事中事后監(jiān)管措施。充分發(fā)揮市場作用，讓絕大部分物業(yè)服務收費通過市場競爭形成，并不意味著弱化政府的作用。在轉變政府管理方式，抓好放管結合方面，《辦法》規(guī)定了四項事中事后措施。

一是建立了備案制度。明確規(guī)定房屋買賣合同必須包含物業(yè)服務收費等內(nèi)容，以保障業(yè)主的知情權，便于業(yè)主在購買物業(yè)及相應服務前根據(jù)自身需求和支付能力作出適合自己的選擇（第十一條第二款）。住宅在銷售前，建設單位應當擬定物業(yè)服務方案，選擇物業(yè)服務等級，依法選聘物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務合同，向價格主管部門和物業(yè)主管部門備案。前期物業(yè)服務企業(yè)調(diào)整物業(yè)公共服務費的，應當向價格主管部門備案。（第十條、第十二條第三款，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）

二是建立了物業(yè)服務質量評價體系和服務等級動態(tài)調(diào)整機制。物業(yè)主管部門應當會同價格主管部門和其他有關部門，建立物業(yè)服務質量評價體系和服務等級動態(tài)調(diào)整機制。對投訴率高、問題反映集中和達不到服務標準的物業(yè)服務企業(yè)進行重點監(jiān)督檢查，可以采取限期整改、降低收費標準等方式措施。（第三十七條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）

三是建立了物業(yè)服務收費信用管理制度。一方面，規(guī)定實行明碼標價制度。物業(yè)服務等級、內(nèi)容、收費標準、收費方式、收費起始時間、合同終止情形等，應當在前期物業(yè)服務合同中列明，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示（第三十八條）。另一方面，規(guī)定建立物業(yè)服務收費信用管理體系。物業(yè)服務企業(yè)有超標準收費、強制或者變相強制收費、低于服務等級提供服務等行為的，納入失信企業(yè)名單并給予相應懲戒；業(yè)主或者物業(yè)使用人有惡意拖欠物業(yè)服務費用等行為的，納入其個人誠信記錄。（第四十二條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）

四是建立了物業(yè)服務收費維權機制。一方面，規(guī)定建立物業(yè)服務收費糾紛調(diào)處機制。業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)對收費有爭議的，可以向價格主管部門申請調(diào)解處理（第四十一條）。另一方面，規(guī)定建立物業(yè)服務收費投訴舉報處理機制。對因物業(yè)服務收費引起的投訴舉報，縣級以上價格主管部門和其他有關部門按照各自職責依法處理。（第四十三條）

（五）強化了三個主體的法律責任。

一是強化了物業(yè)服務企業(yè)的法律責任。物業(yè)服務企業(yè)未將前期物業(yè)服務合同或者調(diào)整后的物業(yè)公共服務費標準報送備案的，未免費配備出入證件的，未按規(guī)定程序調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務收費標準的，未按規(guī)定使用、管理、公示物業(yè)共用部位、共用設施設備收益資金和車位場地使用費的等等，價格主管部門和有關部門可以根據(jù)《辦法》規(guī)定給予相應行政處罰（第四十五條、第四十七條、第四十八條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）。物業(yè)服務企業(yè)亂收費、超標準收費等違反價格法律法規(guī)規(guī)定的，按照相關價格法律法規(guī)規(guī)定給予行政處罰（第四十條、第四十九條）。

二是強化了建設單位的法律責任。因建設單位分期開發(fā)、分批交付使用等原因造成配套設施設備、道路通行、綠化環(huán)境等未能達到房屋買賣合同約定標準，致使物業(yè)公共服務費減免，建設單位未按照規(guī)定將差額部分補償給物業(yè)服務企業(yè)的，將受到一定的行政處罰。（第四十六條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）

三是強化了監(jiān)管部門的法律責任。價格主管部門或者有關部門未按照規(guī)定制定和調(diào)整物業(yè)服務收費標準的，未按照規(guī)定建立物業(yè)服務質量評價體系和服務等級動態(tài)調(diào)整機制，并實施物業(yè)服務收費監(jiān)督管理措施的，未按照規(guī)定建立物業(yè)服務收費糾紛調(diào)處機制、信用管理體系和投訴舉報處理機制的，以及存在其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為的，其主管人員及直接責任人員，將受到相應處分。（第五十條）

6月28日，山東省人民政府召開新聞發(fā)布會，解讀《山東省物業(yè)服務收費管理辦法》（以下簡稱辦法）。省政府法制辦公室孫成文副主任介紹了《辦法》出臺的背景、意義和主要內(nèi)容，省物價局李東方副局長就推動《辦法》的實施介紹了相關工作安排，并回答了記者提問。

2014年省物價局啟動了《辦法》的立法起草工作；2018年5月3日，省政府常務會議審議通過了《辦法》；5月29日，龔正省長簽署第317號省政府令，公布了《辦法》，自2018年7月1日起正式施行。從啟動到出臺，歷時近4年?！掇k法》是全國第一個專門規(guī)范物業(yè)服務收費行為的省政府規(guī)章，是我省第一個開展專項民意調(diào)查的省政府規(guī)章立法，突破很大、亮點很多。

《辦法》共7章52條，主要規(guī)范了物業(yè)服務收費原則、監(jiān)管體制、物業(yè)公共服務費、機動車停放費、其他服務收費、監(jiān)管措施、法律責任等內(nèi)容，依據(jù)了《價格法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》、國家發(fā)展改革委《物業(yè)服務收費管理辦法》等規(guī)定，參考了江蘇、安徽等省的有關規(guī)定，其中屬于我省創(chuàng)新性規(guī)定的達15條之多?！掇k法》的主要內(nèi)容是：

（一）界定了四個基本概念。

一是物業(yè)服務收費。《辦法》所稱物業(yè)服務收費，包括物業(yè)公共服務費、機動車停放費和其他服務收費（第二條第二款）。這一概念與一般意義上的概念相比，其內(nèi)涵更為寬泛。例如，車位租賃不屬于物業(yè)服務的內(nèi)容，不是物業(yè)服務企業(yè)提供的服務，車位場地使用費實際上包含了租賃車位和停車服務兩塊費用。從邏輯上講，車位租賃費和車位場地使用費不屬于或者至少不完全屬于物業(yè)服務收費的內(nèi)容?！掇k法》之所以將其納入物業(yè)服務收費的概念，一方面，從實際工作和社會需求的角度，該兩項收費需要明確和規(guī)范管理，與物業(yè)服務和管理又有一定的聯(lián)系；另一方面，從立法的角度，對該兩項收費單獨立法不具備充分必要條件，出臺部門規(guī)范性文件效力又過低，不利于規(guī)范管理。

二是物業(yè)公共服務費。即通常意義上我們所理解的物業(yè)費?！掇k法》規(guī)定，物業(yè)公共服務費，是指對房屋及配套設施設備和相關場地提供日常管理、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生保潔、公共秩序維持、安全防范協(xié)助等公共性服務所收取的費用（第七條）。該概念側重針對全體業(yè)主的一般性公共服務。

三是機動車停放費。指租賃建設單位的車位、使用規(guī)劃用于停放機動車的車位、占用共有道路或者其他公共區(qū)域停放機動車交納的費用，包括車位租賃費、停車服務費、車位場地使用費（第十九條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）。車位租賃費，是指業(yè)主或者物業(yè)使用人租賃建設單位車位，應當交納的租賃費；該費用由建設單位收取，物業(yè)服務企業(yè)有書面授權的也可以代為收?。ǖ诙粭l、第二十二條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）。停車服務費，是指業(yè)主使用規(guī)劃內(nèi)用于停放機動車的車位，物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務收取的費用（第二十三條）。有些省份是將停車服務費納入物業(yè)公共服務費范疇，不單設停車服務費收費項目，制定物業(yè)公共服務費收費標準時將停車服務的成本計入了總成本。我省單獨設停車服務費收費項目，在制定物業(yè)公共服務費標準時扣除了停車服務的成本，在制定停車服務費標準時，單獨計算停車服務成本，避免了無車位業(yè)主承擔有車位業(yè)主應當承擔的物業(yè)服務費用，更為公平合理。車位場地使用費，是指占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機動車，交納的使用費（第二十四條第一款）。該項規(guī)定主要是針對小區(qū)車位配置不足，為滿足業(yè)主停車需求，在公共區(qū)域劃出的停車位上停車進行收費。該項收費是利用業(yè)主共有的道路或者場所進行經(jīng)營，收益屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)可以代為經(jīng)營，并提取一定比例的管理費，具體比例由市縣價格主管部門確定（第三十條第二款，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）。

四是其他服務收費。指其他由物業(yè)服務企業(yè)提供服務收取的費用，以及涉及物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主或者物業(yè)使用人的其他收費，包括建筑垃圾清運費、特約服務收費，等等。（第二十七條）

（二）明確了四個基本問題。

一是適用范圍。《辦法》適用于山東省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費及其監(jiān)督管理活動，包括住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)（第二條第一款）。物業(yè)服務企業(yè)之外的其他管理人提供物業(yè)服務的，其收費參照《辦法》規(guī)定執(zhí)行（第五十一條）。該適用范圍的規(guī)定有三層含義：第一，《辦法》適用于我省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費；第二，《辦法》適用于物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務，其他管理人提供的物業(yè)服務收費行為參照執(zhí)行；第三，《辦法》適用于所有形式的物業(yè)。

二是監(jiān)管部門。《辦法》明確，省價格主管部門負責全省服務服務收費監(jiān)督管理工作，側重全省物業(yè)服務收費政策制定。市縣價格主管部門負責本區(qū)域的物業(yè)服務收費監(jiān)督管理，會同住房城鄉(xiāng)建設部門制定本區(qū)域普通住宅前期物業(yè)服務收費標準；市縣住房城鄉(xiāng)建設部門會同價格主管部門制定物業(yè)服務等級標準；其他有關部門按照職責做好相關工作。（第三條、第五條、第九條第二款）

三是定價機制。物業(yè)服務收費實行政府定價或者指導價、由政府制定價格，還是實行市場調(diào)節(jié)價、由市場形成價格。對此，《辦法》明確了主要由市場決定物業(yè)服務價格的機制，規(guī)定物業(yè)服務收費以市場調(diào)節(jié)價為主，政府指導價為輔，實行政府指導價的物業(yè)服務收費項目限定為：普通住宅前期物業(yè)公共服務費、停車服務費、車位場地使用費和普通住宅車位租賃費。除此之外，普通住宅前期物業(yè)服務其他收費、普通住宅后期物業(yè)服務收費、別墅等高檔住宅物業(yè)服務收費、寫字樓等非住宅物業(yè)服務收費均實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。（第八條、第二十條、第二十一條第二款、第二十三條第二款、第二十四條第二款、第二十八條、第三十一條、第三十三條）普通住宅前期物業(yè)的概念，以是否成立業(yè)主委員會分界點，未成立業(yè)主委員會的為普通住宅前期物業(yè)。之所以做如此規(guī)定，主要是考慮在普通住宅前期物業(yè)管理中，物業(yè)服務企業(yè)由建設單位選聘，包括物業(yè)公共服務費標準等內(nèi)容在內(nèi)的前期物業(yè)服務合同也由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂，業(yè)主、物業(yè)使用人只能被動接受，為保護業(yè)主的合法權益，需要由政府對價格進行適當控制。業(yè)主大會成立之后，業(yè)主可以通過業(yè)主大會或者業(yè)主委員會表達自己的真實意思，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關系由被動接受轉為主動參與，話語權得到提升，因此，業(yè)主委員會成立以后的各項普通住宅物業(yè)服務收費均實行市場調(diào)節(jié)價。另外，相對于普通住宅而言，非普通住宅和非住宅的業(yè)主價格承受能力較強，對物業(yè)服務的內(nèi)容、標準要求也更高，為了更好地滿足雙方需求，適宜由雙方協(xié)商確定價格。

四是計費辦法。一，明確物業(yè)公共服務費實行分等級定價。《辦法》規(guī)定市縣價格主管部門會同住房城鄉(xiāng)建設部門，根據(jù)物業(yè)服務等級、服務質量、服務成本等因素，分等級確定收費標準。等級標準由市縣住建部門會同價格部門制定。（第九條）二，明確物業(yè)公共服務費按照產(chǎn)權建筑面積計收。《辦法》規(guī)定，普通住宅已辦理房屋權屬證書的，以房屋權屬證書載明的建筑面積計收；未辦理的，按房屋買賣合同載明的建筑面積計收。普通住宅的儲藏室、車庫不計入物業(yè)公共服務費計費面積，也即不得收物業(yè)公共服務費，但改變設計用途用于居住的應當交納物業(yè)公共服務費，納入計費面積。（第十三條）三，明確物業(yè)公共服務費自交付之日起按月交納。《辦法》規(guī)定，物業(yè)公共服務費自物業(yè)交付之日起由業(yè)主或者物業(yè)使用人按月交納（第十五第一款）；物業(yè)尚未出售、出租或者因建設單位原因未按時交付的，物業(yè)公共服務費由建設單位交納（第十八條第一款）；符合交付條件，物業(yè)買受人逾期不辦理交付手續(xù)的，自建設單位書面通知物業(yè)買受人辦理交付手續(xù)之日起開始計費（第十八條第二款）；物業(yè)公共服務費可以預收，但預收時間不得超過半年，業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)另有約定的，從其約定（第十五條第二款）。四，明確物業(yè)公共服務費減免情形。《辦法》規(guī)定，普通住宅交付后空置6個月以上的，其前期物業(yè)公共服務費減收比例不得低于40%；其他物業(yè)公共服務費減收比例由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)約定（第十七條）。因建設單位分期開發(fā)、分批交付等原因，造成配套設施設備、道路通行、綠化環(huán)境等未能達到房屋買賣合同約定標準的，物業(yè)公共服務費減免比例由市縣價格主管部門會同物業(yè)主管部門確定，其他物業(yè)由雙方協(xié)商確定，差額部分由建設單位補償給物業(yè)服務企業(yè)（第十六條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）。減收比例不得低于40%的規(guī)定，與我省現(xiàn)行規(guī)定差異較大。我省現(xiàn)行關于空置房屋減收比例是規(guī)定由市縣價格部門制定具體標準，從全省17市制定的標準看減收比例在10%-30%之間，還未有達到40%的力度，而《辦法》規(guī)定最小力度是減收40%。五，明確改變用途用于經(jīng)營的物業(yè)公共服務費計費標準。《辦法》規(guī)定，房屋以及車庫、儲藏室依法改變設計用途用于餐飲、培訓等經(jīng)營的，其物業(yè)公共服務費參照經(jīng)營性用房標準由雙方協(xié)商確定。（第十四條）

（三）完善了四個關鍵環(huán)節(jié)的管理。

一是完善了物業(yè)服務收費標準動態(tài)管理。《辦法》規(guī)定，實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準，價格主管部門應當根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展水平及物業(yè)服務成本變動情況適時調(diào)整（第五條第二款）。兩種情況下物業(yè)服務企業(yè)可以調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務費標準：一是因政府指導價變動需要調(diào)整收費標準的，物業(yè)服務企業(yè)應當在政府指導價范圍內(nèi)作相應調(diào)整。該規(guī)定賦予了物業(yè)服務企業(yè)單方調(diào)整收費標準的權利，解決了前期物業(yè)服務因合同沒有期限或者其他原因導致物業(yè)服務收費標準無法調(diào)整，而明顯對物業(yè)服務企業(yè)有失公平的問題。二是因服務成本變化需要調(diào)整收費標準的，應當經(jīng)“兩個半數(shù)”（專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)、業(yè)主占總人數(shù)過半數(shù)）業(yè)主書面同意。（第十二條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）

二是完善了物業(yè)管理區(qū)域停車收費管理。物業(yè)管理區(qū)域的停車及收費問題，是群眾關心的熱點問題，也是監(jiān)管部門監(jiān)督管理的難點。特別是住宅小區(qū)，車位配比很少有達到1:1的比例，無車位業(yè)主的車輛及其他臨時車輛出入停放及收費問題、車輛出入證件配置問題矛盾糾紛突出。對此，《辦法》規(guī)定，規(guī)劃用于停放機動車的車庫（場）的車位，交納停車服務費，空置不用的免費；利用共有道路等長期停車的，交納車位場地使用費。臨時進入物業(yè)管理區(qū)域停車的，2小時內(nèi)免費，超過的按小時收費（第二十五條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）；執(zhí)行公務以及為業(yè)主配送物品、維修服務等車輛一律免費。物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域人員、車輛實行出入管理的，應當為業(yè)主免費配備出入證（卡）；額外提供其他便利出入設備的，可以收費，但由業(yè)主自愿選擇，物業(yè)服務企業(yè)不得強制辦理。（第二十三條、第二十四條、第二十五條、第二十六條、第三十二條）

三是完善了建筑垃圾清運等其他服務收費管理。《辦法》規(guī)定，業(yè)主或者物業(yè)使用人裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應當按照物業(yè)服務企業(yè)指定地點存放，并承擔清運費用，收費標準由雙方協(xié)商確定。物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主提供機動車看管、家政服務等特約服務的收費標準，由雙方協(xié)商確定。供水、電、氣、暖等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向最終用戶收費；委托物業(yè)服務企業(yè)代為收費的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用；不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，也不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。（第三十一條、第三十三條、第三十四條）

四是完善了共用部位和設施設備的經(jīng)營使用及收益管理。物業(yè)共用部位、共用設施設備屬于全體業(yè)主共有，其處分權、收益權等權利也屬于全體業(yè)主?！掇k法》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的以及相應的收費標準、收益的使用等等，應當征得業(yè)主大會的同意或者由業(yè)主大會決定；普通住宅前期物業(yè)管理，因未成立業(yè)主大會，其公共收益，可以優(yōu)先用于折抵物業(yè)公共服務費（第三十條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）。物業(yè)服務企業(yè)代業(yè)主經(jīng)營物業(yè)共用部位、共用設施，應當在物業(yè)服務合同中約定（第二十九條、《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）；經(jīng)營所得收益，應當單獨列賬，及時公示，公示時間不得少于1個月（第三十九條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）；物業(yè)共用部位、共用設施的維修養(yǎng)護費用，在保修期限內(nèi)的由建設單位負擔，超過保修期限的由專項維修資金列支。（第二十九條、第三十條、第三十五條、第三十九條）

（四）建立了四項事中事后監(jiān)管措施。充分發(fā)揮市場作用，讓絕大部分物業(yè)服務收費通過市場競爭形成，并不意味著弱化政府的作用。在轉變政府管理方式，抓好放管結合方面，《辦法》規(guī)定了四項事中事后措施。

一是建立了備案制度。明確規(guī)定房屋買賣合同必須包含物業(yè)服務收費等內(nèi)容，以保障業(yè)主的知情權，便于業(yè)主在購買物業(yè)及相應服務前根據(jù)自身需求和支付能力作出適合自己的選擇（第十一條第二款）。住宅在銷售前，建設單位應當擬定物業(yè)服務方案，選擇物業(yè)服務等級，依法選聘物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務合同，向價格主管部門和物業(yè)主管部門備案。前期物業(yè)服務企業(yè)調(diào)整物業(yè)公共服務費的，應當向價格主管部門備案。（第十條、第十二條第三款，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）

二是建立了物業(yè)服務質量評價體系和服務等級動態(tài)調(diào)整機制。物業(yè)主管部門應當會同價格主管部門和其他有關部門，建立物業(yè)服務質量評價體系和服務等級動態(tài)調(diào)整機制。對投訴率高、問題反映集中和達不到服務標準的物業(yè)服務企業(yè)進行重點監(jiān)督檢查，可以采取限期整改、降低收費標準等方式措施。（第三十七條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）

三是建立了物業(yè)服務收費信用管理制度。一方面，規(guī)定實行明碼標價制度。物業(yè)服務等級、內(nèi)容、收費標準、收費方式、收費起始時間、合同終止情形等，應當在前期物業(yè)服務合同中列明，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示（第三十八條）。另一方面，規(guī)定建立物業(yè)服務收費信用管理體系。物業(yè)服務企業(yè)有超標準收費、強制或者變相強制收費、低于服務等級提供服務等行為的，納入失信企業(yè)名單并給予相應懲戒；業(yè)主或者物業(yè)使用人有惡意拖欠物業(yè)服務費用等行為的，納入其個人誠信記錄。（第四十二條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）

四是建立了物業(yè)服務收費維權機制。一方面，規(guī)定建立物業(yè)服務收費糾紛調(diào)處機制。業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)對收費有爭議的，可以向價格主管部門申請調(diào)解處理（第四十一條）。另一方面，規(guī)定建立物業(yè)服務收費投訴舉報處理機制。對因物業(yè)服務收費引起的投訴舉報，縣級以上價格主管部門和其他有關部門按照各自職責依法處理。（第四十三條）

（五）強化了三個主體的法律責任。

一是強化了物業(yè)服務企業(yè)的法律責任。物業(yè)服務企業(yè)未將前期物業(yè)服務合同或者調(diào)整后的物業(yè)公共服務費標準報送備案的，未免費配備出入證件的，未按規(guī)定程序調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務收費標準的，未按規(guī)定使用、管理、公示物業(yè)共用部位、共用設施設備收益資金和車位場地使用費的等等，價格主管部門和有關部門可以根據(jù)《辦法》規(guī)定給予相應行政處罰（第四十五條、第四十七條、第四十八條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）。物業(yè)服務企業(yè)亂收費、超標準收費等違反價格法律法規(guī)規(guī)定的，按照相關價格法律法規(guī)規(guī)定給予行政處罰（第四十條、第四十九條）。

二是強化了建設單位的法律責任。因建設單位分期開發(fā)、分批交付使用等原因造成配套設施設備、道路通行、綠化環(huán)境等未能達到房屋買賣合同約定標準，致使物業(yè)公共服務費減免，建設單位未按照規(guī)定將差額部分補償給物業(yè)服務企業(yè)的，將受到一定的行政處罰。（第四十六條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）

三是強化了監(jiān)管部門的法律責任。價格主管部門或者有關部門未按照規(guī)定制定和調(diào)整物業(yè)服務收費標準的，未按照規(guī)定建立物業(yè)服務質量評價體系和服務等級動態(tài)調(diào)整機制，并實施物業(yè)服務收費監(jiān)督管理措施的，未按照規(guī)定建立物業(yè)服務收費糾紛調(diào)處機制、信用管理體系和投訴舉報處理機制的，以及存在其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為的，其主管人員及直接責任人員，將受到相應處分。（第五十條）