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為什么說(shuō)“取消物業(yè)管理”屬無(wú)稽之談？什么是“好房子 好服務(wù)”，專家給出解答→

  • 2025-01-03 08:07:58
2024年，就物業(yè)管理行業(yè)而言，是回歸物業(yè)管理本業(yè)的拐點(diǎn)年，其重要推手就是行業(yè)主管部門大力倡導(dǎo)的建設(shè)好房子，提供好服務(wù)。從全社會(huì)的目光...
2024年，就物業(yè)管理行業(yè)而言，是回歸物業(yè)管理本業(yè)的拐點(diǎn)年，其重要推手就是行業(yè)主管部門大力倡導(dǎo)的“建設(shè)好房子，提供好服務(wù)”。從全社會(huì)的目光聚焦于“好房子 好服務(wù)”的那一刻起，業(yè)主也開始更加關(guān)注居住質(zhì)量以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否真正將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用于保證物業(yè)的養(yǎng)護(hù)維修上。
 
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政策引導(dǎo)，用“好服務(wù)”促成“好房子”，實(shí)現(xiàn)業(yè)主美好居住需要


2024年3月9日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部倪虹部長(zhǎng)在十四屆全國(guó)人大二次會(huì)議上指出，誰(shuí)能為群眾建設(shè)好房子、提供好服務(wù)，誰(shuí)就能有市場(chǎng)，誰(shuí)就能有發(fā)展，誰(shuí)就能有未來(lái)。10月17日，倪虹部長(zhǎng)在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況發(fā)布會(huì)上，再次強(qiáng)調(diào)了這一觀點(diǎn)。
8月23日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)，倪虹部長(zhǎng)指出，“好房子”需要好服務(wù)，將實(shí)施居住服務(wù)提升行動(dòng)，下大力氣提高物業(yè)服務(wù)水平。將倪虹部長(zhǎng)的這三次講話貫穿起來(lái)，我們不難得出這樣的認(rèn)識(shí)結(jié)論：優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是維護(hù)“好房子”的重要基礎(chǔ)。
2024年11月18日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)在北京參觀調(diào)研中國(guó)建筑科技展時(shí)詳細(xì)詢問(wèn)房屋設(shè)計(jì)、建造技術(shù)、建設(shè)成本、配套服務(wù)等情況，強(qiáng)調(diào)當(dāng)前我國(guó)住房發(fā)展正從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，要以提升居民居住品質(zhì)和幸福感為導(dǎo)向，從功能、質(zhì)量、體驗(yàn)等方面出發(fā)，……因地制宜推進(jìn)好房子建設(shè)，……全面提升設(shè)計(jì)、建造和維護(hù)水平。
李強(qiáng)總理的講話明確了以物業(yè)維護(hù)為本的物業(yè)管理在“好房子”建設(shè)中所具有的不可或缺的重要作用。
國(guó)家層面對(duì)物業(yè)管理的重視，尤其是引導(dǎo)物業(yè)管理向建設(shè)管理“好房子”的物業(yè)維護(hù)本業(yè)回歸，還體現(xiàn)在文件政策的發(fā)布上。
2023年6月7日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市房屋室內(nèi)裝飾裝修安全管理的通知》，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)房屋裝修管理，履行裝修告知義務(wù)、巡查檢查義務(wù)、制止義務(wù)，以強(qiáng)化房屋使用管理。
2024年2月7日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《“數(shù)字住建”建設(shè)整體布局規(guī)劃》(建辦〔2024〕12號(hào))提出，創(chuàng)新智慧物業(yè)服務(wù)模式，引導(dǎo)支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展智慧物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)建設(shè)，打造物業(yè)管理和生活服務(wù)等應(yīng)用，積極對(duì)接市場(chǎng)化優(yōu)質(zhì)服務(wù)資源，為居民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
2024年11月26日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳頒發(fā)《關(guān)于推進(jìn)新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)打造韌性城市的意見(jiàn)》，提出創(chuàng)新智慧物業(yè)服務(wù)模式，引導(dǎo)支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展線上線下生活服務(wù);建立房屋使用全生命周期安全管理制度，逐步建立健全覆蓋全面、功能完備、信息準(zhǔn)確的城市房屋建筑綜合管理平臺(tái)。
以上文件政策，對(duì)引領(lǐng)物業(yè)管理關(guān)注房屋建筑全生命周期的養(yǎng)護(hù)維修、加強(qiáng)房屋的規(guī)范使用，具有重要的指導(dǎo)作用。
2024年，各地相繼出臺(tái)“好房子”相關(guān)政策，引導(dǎo)“好房子”要有好物業(yè)管理的觀念，并強(qiáng)化對(duì)提供“好服務(wù)”的支持力度。
5月24日，江西省住建廳發(fā)布《關(guān)于印發(fā)〈江西省商品住宅品質(zhì)提升設(shè)計(jì)指引(試行)〉的通知》(贛建辦文〔2024〕70號(hào))，“住區(qū)運(yùn)維管理”部分明確提出“加強(qiáng)維護(hù)管理”，要求住區(qū)引入三星級(jí)及以上要求的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司編制維修維護(hù)計(jì)劃書和建立維修維護(hù)檔案，明確住宅物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和管理辦法，并向業(yè)主公示;物業(yè)公司還應(yīng)建立并落實(shí)便民維修服務(wù)制度;維修維護(hù)計(jì)劃書包含但不限于房屋結(jié)構(gòu)、建筑部件、附屬構(gòu)筑物、外立面、二次供水設(shè)施、排水系統(tǒng)、照明和電氣設(shè)備、安全防范系統(tǒng)、電梯、水景等的定期檢查、巡視、養(yǎng)護(hù)等;維修維護(hù)檔案要保證維修維護(hù)質(zhì)量可追溯。
同時(shí)維修維護(hù)計(jì)劃書應(yīng)包含對(duì)建筑進(jìn)行預(yù)防性維修保養(yǎng)的內(nèi)容，包括但不限于：
下水道無(wú)論有沒(méi)有堵塞，每年使用高壓清洗裝置全部疏通一次，電梯三個(gè)月檢查一次，15年更換一次;屋頂防水無(wú)論是否滲漏，需5年一次補(bǔ)修、10年一次大修;外墻10年翻新一次;戶內(nèi)消防探測(cè)系統(tǒng)一年檢修一次。
這些對(duì)物業(yè)管理內(nèi)容的明確要求，具有維持“好房子”持久性的積極意義。
此外，連云港、南通以及淄博等地在2024年都出臺(tái)了有關(guān)“建設(shè)好房子，提供好服務(wù)”的政策文件。
這不僅對(duì)“好房子”規(guī)劃建設(shè)提出具體規(guī)范，而且對(duì)“好房子”使用維護(hù)也提出明確要求，從中可以概括出“好服務(wù)”的內(nèi)涵就是高品質(zhì)的物業(yè)管理，而且物業(yè)管理的核心是對(duì)房屋建筑的養(yǎng)護(hù)維修，如前所述。
這也在《江西省商品住宅品質(zhì)提升設(shè)計(jì)指引(試行)》中有明確而具體的內(nèi)容表述，非常值得全面推廣。

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穩(wěn)抓機(jī)遇，用“好服務(wù)”助建“好房子”，再創(chuàng)行業(yè)輝煌


“好房子”作為房屋建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的目標(biāo)，其關(guān)注重點(diǎn)在世界范圍內(nèi)經(jīng)歷了從20世紀(jì)80年代的安全耐久、2000年以后的綠色低碳、2015年以來(lái)的健康宜居等演變過(guò)程，評(píng)價(jià)體系內(nèi)涵要素從關(guān)注新建建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)與施工拓展到既有建筑的運(yùn)營(yíng)與維護(hù)等。
那么，什么才是行業(yè)主管部門提出的“好房子”呢?
2024年8月23日，倪虹部長(zhǎng)在國(guó)務(wù)院新聞辦公室“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，給出了“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)答案，即“好房子”應(yīng)該具備綠色、低碳、智能、安全四個(gè)特征，并且指出新房子我們要把它建成“好房子”，老房子我們也要結(jié)合城市更新，想辦法把它改造成“好房子”。
倪虹部長(zhǎng)還指出，實(shí)現(xiàn)“好房子”，要有好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計(jì)、好材料、好建造、好服務(wù)，尤其在“好服務(wù)”中明確提出實(shí)施居住服務(wù)提升行動(dòng)，下大力氣提高物業(yè)服務(wù)水平。
從中可以看到“好房子”與物業(yè)管理的“好服務(wù)”關(guān)聯(lián)緊密，“好服務(wù)”是實(shí)現(xiàn)并保持“好房子”不可或缺的重要因素。
這事實(shí)上正面回答了“取消物業(yè)管理”屬于無(wú)稽之談，肯定了物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)意義，確定了物業(yè)管理的穩(wěn)固地位，為物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，也為物業(yè)管理行業(yè)未來(lái)發(fā)展提供了健康成長(zhǎng)的有利環(huán)境。
因此，“好房子”建設(shè)是物業(yè)管理再獲大發(fā)展的最佳機(jī)遇。
這個(gè)機(jī)遇體現(xiàn)在兩個(gè)方面：
一是自上而下各級(jí)政府對(duì)物業(yè)管理在“好房子”建設(shè)中發(fā)揮積極作用的高度重視，各地發(fā)布的以“好房子”建設(shè)為中心的住宅品質(zhì)提升的相關(guān)政策、指引等文件，無(wú)一例外地都包括了對(duì)物業(yè)管理的明確要求，大多還重點(diǎn)明確了“運(yùn)維管理”的具體要求，這有助于肅清目前對(duì)物業(yè)管理缺乏客觀公正性評(píng)價(jià)的輿情，為行業(yè)營(yíng)造良好的外部發(fā)展環(huán)境。
二是各地有關(guān)“好服務(wù)”助推“好房子”建設(shè)的文件精神，尤其與《江西省商品住宅品質(zhì)提升設(shè)計(jì)指引(試行)》中有關(guān)物業(yè)管理“運(yùn)維管理”相同相近的各地文件內(nèi)容表述，形成了對(duì)物業(yè)管理內(nèi)容進(jìn)行客觀認(rèn)識(shí)的專業(yè)導(dǎo)向，引導(dǎo)人們認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)人員不是包管所有、無(wú)所不能的“管家”，而是聚焦物業(yè)維護(hù)的“匠人”。這為物業(yè)管理行業(yè)真正回歸本業(yè)營(yíng)造了良好的政策環(huán)境。
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從現(xiàn)實(shí)情況看，通過(guò)加強(qiáng)物業(yè)修繕工作、提供好服務(wù)也確實(shí)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)了很大的發(fā)展機(jī)遇。
如，河北省恒輝物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱恒輝物業(yè))自2001年創(chuàng)立以來(lái)，堅(jiān)持固本深耕的經(jīng)營(yíng)理念，堅(jiān)持物業(yè)項(xiàng)目年利潤(rùn)不超過(guò)年?duì)I業(yè)收入的10%，以物業(yè)養(yǎng)護(hù)、維修為本，每年要求物業(yè)項(xiàng)目須投入年?duì)I業(yè)收入的4%用于物業(yè)修繕。
例如，面積為30萬(wàn)平方米的物業(yè)項(xiàng)目，若物業(yè)費(fèi)為1.50元/月/㎡，就要按照年?duì)I業(yè)收入的4%約21萬(wàn)元用于物業(yè)修繕。恒輝物業(yè)還將物業(yè)項(xiàng)目修繕支出作為考核項(xiàng)目經(jīng)理、區(qū)域負(fù)責(zé)人的紅線，這得到了業(yè)主的廣泛認(rèn)可。而業(yè)主核心需求得到滿足帶來(lái)的高業(yè)主滿意度，也轉(zhuǎn)化為恒輝物業(yè)的巨大發(fā)展優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)了恒輝物業(yè)的快速發(fā)展。目前，恒輝物業(yè)承接項(xiàng)目近200個(gè)。
 
那么，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)該如何抓住這一良好機(jī)遇，謀求物業(yè)管理行業(yè)再獲大發(fā)展呢?
一是準(zhǔn)確把握物業(yè)管理本質(zhì)，踏實(shí)做好物業(yè)管理本業(yè)。物業(yè)管理起源于業(yè)主履行物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修義務(wù)的現(xiàn)實(shí)需要，其產(chǎn)生源自業(yè)主委托。業(yè)主的物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修義務(wù)，顧名思義，其指向內(nèi)容就是對(duì)物業(yè)的保養(yǎng)、維護(hù)、修理等修繕活動(dòng)，因而，從物業(yè)管理本質(zhì)看，物業(yè)管理就是對(duì)房屋建筑、配套設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)道路場(chǎng)地的保養(yǎng)、維護(hù)和修理，這就是物業(yè)管理的本業(yè)。
如何做好本業(yè)?無(wú)論從社會(huì)分工還是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的視角看，一個(gè)行業(yè)存在的意義在于其專業(yè)價(jià)值，而專業(yè)價(jià)值一定是體現(xiàn)在對(duì)本業(yè)本質(zhì)認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)上形成的專業(yè)體系及專業(yè)行為上。
專業(yè)體系及專業(yè)行為最基本的要求，就是專業(yè)聚焦度，也就是要“專注”本業(yè)。工匠精神，在某種意義上是最高級(jí)別的專業(yè)價(jià)值，其源自專注;倡導(dǎo)工匠精神，應(yīng)該落在對(duì)本業(yè)的專注上。
40多年的中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)化物業(yè)管理發(fā)展歷程，基本是以“+”模式為主，這種散點(diǎn)模式，難以實(shí)現(xiàn)專業(yè)聚焦，自然無(wú)法做到“專注”本業(yè)。因而，只有消除物業(yè)管理專業(yè)認(rèn)識(shí)的“散光”，才能清晰、準(zhǔn)確地把握物業(yè)管理本業(yè)，踏實(shí)地做好物業(yè)管理本業(yè)，保證物業(yè)管理高質(zhì)量發(fā)展。
二是踐行房屋建筑全生命周期理念不能止于口號(hào)，而應(yīng)落實(shí)于行動(dòng)。房屋建筑全生命周期理念告訴我們，房屋建筑如同人一樣，是有生命的。凡有生命者，皆須呵護(hù)(養(yǎng)護(hù)維修)。在房屋建筑使用過(guò)程中，因其建筑材料的物理性能、配套設(shè)施設(shè)備使用壽命等因素的影響，也有著不同的生命階段，需要有針對(duì)性的養(yǎng)護(hù)維修，業(yè)主的物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修義務(wù)即由此而生，這是保護(hù)業(yè)主利益的最基本需要。
所以，專業(yè)化的物業(yè)管理是對(duì)業(yè)主利益的有效保護(hù)。因此，對(duì)業(yè)主利益的保護(hù)，不能止于房屋建筑全生命周期的理念，而是要付諸有針對(duì)性地保養(yǎng)、維護(hù)和修理等修繕活動(dòng)，而且如前所述必須應(yīng)該是專業(yè)性的修繕活動(dòng)。修繕活動(dòng)的專業(yè)性，最基本的體現(xiàn)應(yīng)該是其計(jì)劃性。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條有關(guān)物業(yè)管理定義的表述最終落在“維修、養(yǎng)護(hù)、管理”，不僅是從法規(guī)層面明確了物業(yè)管理專業(yè)性修繕活動(dòng)的核心內(nèi)容是物業(yè)的養(yǎng)護(hù)、維修，而且是從法規(guī)層面強(qiáng)調(diào)了養(yǎng)護(hù)、維修活動(dòng)是有管理學(xué)意義上的“管理”的，而管理的基礎(chǔ)就是計(jì)劃。
因而，今后新建造的“好房子”，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)該為業(yè)主提供房屋建筑全生命周期的修繕計(jì)劃，以指導(dǎo)今后的物業(yè)管理;既有房屋建筑，各地政府主管部門應(yīng)該結(jié)合“房屋完損等級(jí)評(píng)定”的房屋體檢，組織落實(shí)房屋建筑“余生”的修繕計(jì)劃，并要求物業(yè)服務(wù)人每年年底前編制完成并向業(yè)主公布下一年度的房屋建筑修繕計(jì)劃，以保證物業(yè)管理有效實(shí)施。
三是完善物業(yè)管理制度，提高物業(yè)管理效率。任何社會(huì)活動(dòng)，都離不開制度的引導(dǎo)、規(guī)范。“好服務(wù)”，也離不開制度的規(guī)范。從制度完備性看，目前的物業(yè)管理制度缺乏物業(yè)修繕管理的可操作性指導(dǎo)政策、標(biāo)準(zhǔn)，這直接導(dǎo)致了物業(yè)維修尤其是使用住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)施維修活動(dòng)難度很大，很難保證維修的及時(shí)性、有效性。
如物業(yè)修繕工程分類，目前可以依據(jù)《房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》將修繕工程分為翻修、大修、中修、小修和綜合維修，但其編制于1985年，已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)目前的房屋建筑實(shí)際狀況;與其同時(shí)代的《房屋修繕技術(shù)管理規(guī)定》，也面臨同樣的窘境。
因而，從國(guó)家層面組織編制物業(yè)修繕管理的全過(guò)程制度、標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)務(wù)之急，尤其是對(duì)物業(yè)修繕的工程分類、施工過(guò)程管理、驗(yàn)收保修管理的政策、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重新修訂更是重中之重。